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海南經濟特區土地管理條例


海南省人民政府網 2015-03-03 15:35:58

 

海南省人民代表大會常務委員會公告

  第2

     《海南省人民代表大會常務委員會關于修改〈海南經濟特區土地管理條例〉的決定》已由海南省第四屆人民代表大會常務委員會第四次會議于2008731日通過,現予公布,自200881日起施行。

海南省人民代表大會常務委員會

2008731

海南經濟特區土地管理條例


1994624日海南省第一屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過 1999924日海南省第二屆人民代表大會常務委員會第九次會議修訂 根據2006330日海南省第三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議《關于修改<海南經濟特區土地管理條例>的決定》第一次修正 根據2008731日海南省第四屆人民代表大會常務委員會第四次會議《關于修改<海南經濟特區土地管理條例>的決定》第二次修正)

  第一章     

  第一條  為加強土地管理,保護土地資源,合理利用土地,切實保護耕地,改善生態環境,促進社會經濟的可持續發展,根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規,結合海南經濟特區實際,制定本條例。

  第二條  國有土地使用權可以依法出讓、劃撥、租賃、轉讓、承包、抵押和繼承。

  集體所有土地使用權可以依法出讓、轉讓或者承包用于種植業、林業、畜牧業、漁業生產,也可以依法由農村集體經濟組織興辦企業,或者與他人聯合舉辦企業,用于非農業建設。集體所有土地使用權可以依法抵押、繼承。

  第三條  實行土地用途管制制度。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對非農業建設占用耕地實行占補平衡,對生態公益林地實行特殊保護。

  第四條  省、市、縣、自治縣土地行政主管部門負責本行政區域內土地統一管理和監督工作。

  省土地行政主管部門設立土地管理派出機構,實行垂直管理,負責農墾企事業單位使用的國有劃撥土地的管理工作,其派出機構的職責由省土地行政主管部門確定。

  市、縣、自治縣土地行政管理部門可以在市轄區或者鄉鎮設立土地管理派出機構,實行垂直管理,負責市轄區或者鄉鎮的土地管理工作。

  第二章  土地所有權、使用權和土地登記

  第五條  實行土地登記發證制度。經依法登記的土地所有權、使用權及他項權受法律保護。

  本條例所稱土地他項權利,是指土地所有權和土地使用權以外的土地權利,包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。

  第六條  省、市、縣、自治縣土地行政主管部門負責本行政區域內城鄉地政、地籍的統一管理工作。

  農民集體所有的土地,由市、縣、自治縣人民政府登記造冊,依法核發證書。

  國有土地使用權由縣級以上人民政府辦理土地登記,核發土地使用權證書。

  未確定使用權的國有土地,由土地所在市、縣、自治縣人民政府登記造冊,負責保護管理。

  土地他項權利由相應的土地使用權登記機關進行登記,并核發土地他項權利證明書。

  第七條  依法設定土地所有權、土地使用權和土地他項權利的,應當在權利確定之日起15日內辦理設定登記。

  依法變更土地所有權、土地使用權或者土地他項權利,改變土地用途,土地所有者、使用者和土地他項權利人更改名稱、地址的,以及更換或者更改土地證書的,應當從發生變更之日起30日內到原登記機關辦理變更登記。

  土地所有權、土地使用權、土地他項權利終止或者滅失的,應當從權利終止或者滅失之日起15日內到原登記機關辦理注銷登記。

  第八條  土地登記機關應當在受理登記申請之日起30日內依法辦理登記。

  土地登記機關作出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的,應當自接到申請之日起15日內將作出決定的理由書面通知當事人。

  土地登記機關未能在規定的期限內辦理有關權屬設定登記、變更登記的,應當說明理由。

  第九條  土地權屬爭議,由當事人協商解決,協商不成的,由人民政府依照國家法律規定的權限組織調解,調解未達成協議的,按照分級負責的原則處理。

  土地所有權和土地使用權爭議,爭議各方沒有證據證明土地歸屬,又調解不成的,由縣級以上人民政府根據具體情況決定其歸屬。

  第三章  土地用途管制

  第十條  各級人民政府應當編制本行政區域土地利用總體規劃。

  農墾國有農場的土地利用總體規劃由所在市、縣、自治縣人民政府商相關國有農場編制,統一納入所在市、縣、自治縣土地利用總體規劃體系。

  第十一條  編制土地利用總體規劃應當廣泛征求公眾意見。土地利用總體規劃審批前,應當由土地行政主管部門組織論證和評審。

  承擔土地利用總體規劃編制任務的單位應當具備相應的資質條件。   

  第十二條  土地利用總體規劃應當規定土地用途,將土地分為基本農田和一般耕地、林地、園地、草地、水產養殖用地、建設用地和未利用地等,規定各類用地管制規則。同級土地行政主管部門負責土地用途管制的具體工作。

  下一級土地利用總體規劃確定具體地塊的用途,應當符合上一級土地利用總體規劃確定的用途。

  第十三條  省、市、縣、自治縣土地利用總體規劃按照法律、法規規定的權限和程序報批。

  鄉(鎮)土地利用總體規劃由市、縣、自治縣人民政府批準,報省土地行政主管部門備案。

  第十四條  省、市、縣、自治縣土地行政主管部門應當組織有關部門和專家定期對土地利用總體規劃實施情況進行評估,并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。

  第十五條  有下列情形之一的,省、市、縣、自治縣土地行政主管部門方可按照規定的權限和程序修改土地利用總體規劃:

  (一)上級人民政府制定的土地利用總體規劃發生變更,提出修改規劃要求的;

  (二)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條第二款、第三款規定需要修改規劃的;

  (三)行政區劃調整確需修改規劃的;

  (四)經評估確需修改規劃的;

  (五)規劃的審批機關認為應當修改規劃的其他情形。

  修改土地利用總體規劃,必須保持上一級土地利用總體規劃確定的各項用地控制指標不變。修改鄉(鎮)土地利用總體規劃時,具體地塊的規劃用途必須符合上一級土地利用總體規劃確定的用途。

  第十六條  各級人民政府應當加強土地利用計劃管理。土地利用年度計劃由土地行政主管部門會同有關部門編制。市、縣、自治縣土地利用年度計劃依據省級土地利用年度計劃編制,不得突破省級土地利用年度計劃確定的指標,并報省土地行政主管部門備案。

  經依法批準設立的工業園、科技園、開發區等各類園(區)的建設用地,劃撥土地使用權依法對外流轉用于非農業建設,以及興辦鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、村民建住宅需要使用本集體經濟組織農民集體所有土地的,納入土地利用年度計劃,統一管理。

  土地利用年度計劃指標應當包括新增建設用地計劃指標、耕地保有量計劃指標、土地開發整理計劃指標和年度存量建設用地計劃指標。其中,新增建設用地計劃指標包括新增建設用地總量指標、新增建設占用農用地指標和新增建設占用耕地指標。

  第十七條  市、縣、自治縣人民政府應當嚴格執行土地利用年度計劃。沒有新增建設用地計劃指標的,不得批準農用地轉用和未利用地轉用;沒有存量建設用地計劃指標的,不得批準供應存量建設用地。

  省人民政府對土地利用年度計劃的執行情況進行年度評估和考核,并將評估和考核結果,作為下一年度計劃編制和管理的依據。

  縣級以上人民政府應當將土地利用年度計劃的執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容,向同級人民代表大會報告。

  第十八條  實行基本農田保護制度。禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。

  第十九條  未經依法批準,禁止占用生態公益林地從事非農業建設及開墾、采礦、采石、挖沙、取土、挖塘等破壞土層及地表植被的活動。確需占用的,必須報經省人民政府批準。

  土層及地表植被能夠恢復的,必須制訂恢復方案;不能恢復的,按國家有關規定交納森林植被恢復費。

  農業生產結構調整必須符合土地利用總體規劃,禁止在土地利用總體規劃劃定的林地區內開墾耕地和單一種植草本經濟作物。

  第二十條  嚴格控制各項建設占用耕地。建設項目能利用荒地、劣地的,不得占用耕地;能利用現有建設用地的,不得新增建設用地。

  經依法批準占用耕地用于非農業建設的單位或者個人,應當開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地;不能自行開墾的,應當依法繳納耕地開墾費,專款用于開墾新的耕地。

  第二十一條   市、縣、自治縣人民政府應當依據土地利用總體規劃劃定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍編制建設用地分期實施計劃,明確分期建設用地規模和范圍。

  未經批準,不得在土地利用總體規劃劃定的城市、村莊和集鎮建設用地范圍外安排非農業建設用地。

  市、縣、自治縣行政區域內現有建設用地未合理利用的,除國務院和省人民政府批準的建設項目用地外,一般不辦理新增農用地轉用審批手續。

  第四章  土地開發與復墾

  第二十二條  省人民政府根據全省土地利用總體規劃及占用耕地情況,制訂全省耕地開墾規劃、計劃和質量標準,由省、市、縣、自治縣土地行政主管部門統一組織集中成片開墾耕地,或者由用地單位和個人按占用耕地情況開墾耕地。

  市、縣、自治縣人民政府應當確保本行政區域內耕地總量動態平衡。個別市、縣、自治縣確因土地后備資源匱乏,新開墾耕地的數量不足以補償所占耕地數量的,必須報省人民政府批準減免開墾耕地指標,并交納相應耕地開墾費用,由省土地行政主管部門統一組織易地開墾。

  本年度耕地總量未達到動態平衡或者未完成耕地開墾計劃的,核減下一年度農用地轉用計劃指標。

  鼓勵境內外單位和個人在土地利用總體規劃劃定的可開墾區域內有計劃地投資開墾耕地。

  第二十三條  開墾耕地應當制定耕地開墾方案,報請市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門批準。

  新開墾的耕地由市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門驗收,并在驗收結束后7個工作日內報省土地行政主管部門備案。經驗收合格的,由市、縣、自治縣人民政府登記造冊,負責保護管理。

  第二十四條  土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞,用地單位和個人不能自行復墾的,應當按有關規定交納土地復墾費,由土地所在市、縣、自治縣土地行政主管部門統一組織復墾。

  第二十五條  省、市、縣、自治縣人民政府收取的新增建設用地有償使用費留成部分、土地閑置費、耕地開墾費統一納入基金預算和財政專戶,由省、市、縣、自治縣土地行政主管部門會同同級財政部門按耕地開墾計劃安排使用,專項用于成片開墾耕地。

  第五章  農用地轉用與土地征收

  第二十六條  耕地轉為建設用地或者征收耕地的,由省人民政府批準。

  耕地以外的農用地轉為建設用地或者征收耕地以外的土地的,按照下列權限審批:

  (一)海口市、三亞市人民政府13.5公頃以下;

  (二)其他市、縣、自治縣人民政府3.5公頃以下;

  (三)超過前兩項規定限額的,由省人民政府審批。

  未利用地轉為建設用地的審批權限,參照本條第二款規定執行。

  法律和行政法規規定應當報請國務院批準的農用地轉用、征收土地和未利用地轉為建設用地,依照其規定。   

  農業綜合開發用地中的非農業建設項目占用的土地按建設用地報請批準。

  第二十七條  征收集體所有土地,由被征收土地所在市、縣、自治縣人民政府組織實施。但國務院或者省人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設項目,跨市、縣、自治縣的建設項目,以及國家、本省確定的其他重點建設項目,其土地征收由省土地行政主管部門組織實施。

  第二十八條  征收農村集體所有土地按下列程序實施:

  (一)被征收土地所在市、縣、自治縣土地行政主管部門制定征地方案,按本條例第二十六條規定的審批權限批準或者報請批準。在征地依法報批前,應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農民。

  (二)征地方案批準后,由市、縣、自治縣人民政府公告。公告期限不得少于15日。被征地農村集體經濟組織、農民和其他權利人在公告規定期限內,持土地權屬證書等材料到當地土地行政主管部門辦理征地補償登記。

  (三)市、縣、自治縣土地行政主管部門組織勘測,調查土地權屬,清點青苗及地上建筑物等其他附著物,調查結果經市、縣、自治縣土地行政主管部門與被征地農村集體經濟組織、農民和其他權利人共同確認。

  (四)市、縣、自治縣土地行政主管部門根據調查結果和批準的征地方案制定征地補償安置方案并公告。

  (五)被征地農村集體經濟組織、農民或者其他權利人對征地補償安置方案有不同意見的,應當在征地補償安置方案公告之日起10個工作日內向市、縣、自治縣土地行政主管部門提出。申請舉行聽證會的,市、縣、自治縣土地行政主管部門應當在接到申請之日起10個工作日內按照規定組織聽證。

  (六)市、縣、自治縣土地行政主管部門將征地補償安置方案報本級人民政府批準。報批時應當附具被征地農村集體經濟組織、農民或者其他權利人的意見及采納情況,舉行聽證會的,還應當附具聽證筆錄。

  (七)市、縣、自治縣土地行政主管部門與被征地的農村集體經濟組織簽訂《征收土地補償協議書》,并落實征地有關事項。

  第二十九條  征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。征地補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費、拆遷補償費和被征地農民社會保障費等。社會保障費用不落實的,不得批準征地。

  土地補償費按下列標準支付:

  (一)征收水田、旱田、菜地、園地和魚塘,按該土地被征收前3年平均年產值的6-10倍支付;

  (二)征收已種植但未收益的園地,可以按作物長勢比照鄰近同類作物前3年平均年產值的4-8倍支付;

  (三)征收林地,按被征林地平均年產值的10-15倍支付;

  (四)征收其他土地,按第(一)項中旱田的標準減半支付。

  征收耕地的安置補助費,按國家有關規定的標準支付。征收林地的安置補助費按被征林地平均年產值的10-15倍支付。

  征收土地的青苗補償費,屬短期作物的,按一茬(造)產值支付,屬多年生作物的,根據其種類和生長期長短給予合理支付;人工林和零星樹木按實際價格支付。征收城市效區的菜地,用地單位應當按國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

  征地統一年產值標準、青苗補償標準及地上附著物補償標準,由市、縣、自治縣人民政府組織測算,報省人民政府批準后公布執行,并應當定期調整。

  征地方案公告發布后被征收土地單位自行砍伐的人工林或者突擊搶種的作物、搶建的建筑物及其他附著物,不予補償。

  第三十條  征地補償費應當自征地補償安置方案批準之日起3個月內全額支付,不得以任何理由延期支付;逾期支付的,按銀行同期活期存款利率支付逾期部分的利息,并從逾期之日起每日按欠款總額的1%。支付滯納金。逾期利息和滯納金應當支付給被征地的集體經濟組織和依法應當獲得補償的被征地農民或其他權利人。市、縣、自治縣土地行政主管部門未全額支付征地補償費的,不得使用被征土地,不得辦理供地手續;省土地行政主管部門應當暫緩下達該市、縣、自治縣下一年度新增建設用地計劃指標。

  征地補償費的分配使用和管理,依照省政府有關規定執行。

  市、縣、自治縣人民政府應當做好被征地農民生產生活安置、就業培訓和社會保障工作。

  第三十一條  鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共基礎設施、公益事業等鄉(鎮)村建設需要使用集體所有土地的,報請市、縣、自治縣人民政府批準,其中涉及農用地轉為建設用地的,應當按照本條例第二十六條的規定辦理農用地轉用審批手續。

  第三十二條  農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地,每戶用地面積不得超過175平方米,具體標準由市、縣、自治縣人民政府規定,報省人民政府批準后執行。

  第六章  國有土地使用權市場管理

  第一節  國有土地供應

  第三十三條   國有土地使用權出讓、劃撥、租賃、承包,應當堅持以項目帶土地的原則,且必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃。

  國有土地使用權出讓年限不得超過70年;承包年限不得超過30年,確因特殊情況需延長的,報省人民政府批準;租賃年限由合同約定,但最長不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。

  第三十四條  國有土地使用權劃撥、出讓、租賃用于非農業建設的,由市、縣、自治縣人民政府批準。

  國有土地使用權出讓、承包用于種植業、林業、畜牧業、漁業生產的,由市、縣、自治縣人民政府批準。但依法應當由國務院批準的除外。

  第三十五條  建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有土地的,由市、縣、自治縣土地行政主管部門批準。

  第三十六條  省土地行政主管部門應當會同有關主管部門按照節約集約用地的原則,在滿足功能和安全要求的前提下,區別產業和項目功能,確定和調整各類項目建設用地標準,報省人民政府批準后公布執行。

  市、縣、自治縣人民政府應當根據各類項目建設用地標準進行用地審批。

  第三十七條  市、縣、自治縣土地行政主管部門根據本地區國民經濟和社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和土地市場狀況,編制國有土地使用權供應計劃,報經本級人民政府批準后,在省土地行政主管部門指定的媒介上公布。

  需要使用土地的單位和個人可以在公布的時限內向市、縣、自治縣土地行政主管部門提出意向用地申請。

  第三十八條  市、縣、自治縣土地行政主管部門應當按照國有土地使用權供應計劃,會同有關部門擬定土地供應方案,報本級人民政府批準后組織實施。

  土地供應方案應當包括擬出讓、租賃、承包地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地方式、供地時間等。

  第三十九條  工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地,以及同一地塊有兩個以上意向用地者的,應當采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

  以招標、拍賣、掛牌方式出讓、租賃、承包國有土地使用權的,應當在省土地行政主管部門指定的媒介上發布公告,公布擬出讓、租賃、承包地塊的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

  第四十條  實行基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準公示制度。市、縣、自治縣各類用地的基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準由同級土地行政主管部門組織測算,經省土地行政主管部門評審后,報省人民政府批準公布執行,并定期調整。出讓、租賃、承包土地使用權的價格不得低于公布的國有土地供應最低價標準。

  出讓、租賃、承包土地使用權,應當委托有資質的土地評估機構對土地使用權價格進行評估,土地估價報告應當報省土地行政主管部門備案。未經價格評估、備案的土地使用權,不得出讓、租賃、承包。

  以招標、拍賣、掛牌方式出讓、租賃、承包土地使用權的底價或者以協議方式出讓、租賃、承包土地使用權的價格,由市、縣、自治縣土地行政主管部門根據土地估價結果和產業政策等因素確定。

  出讓、租賃、承包土地使用權的結果應當在省土地行政主管部門指定的媒介上公布。

  第四十一條  土地使用權受讓人、承租人、承包人應當從出讓、租賃、承包合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、當年的租金及承包金總額的10%作為定金,出讓金和當年的租金、承包金余額應當在90日內付清。逾期未付清出讓金、租金及承包金的,從逾期之日起每日加收未付部分1%。的違約金,逾期達90日仍未付清的,土地行政主管部門有權解除合同,定金不予退回,限期拆除地上建筑物和附著物,并可以請求賠償。

  土地行政主管部門未按合同約定期限提供土地使用權的,從逾期之日起每日按照已收取土地使用權出讓金、租金、承包金總額1%。支付違約金;逾期達90日仍未提供土地使用權的,受讓人、承租人、承包人有權解除合同,要求雙倍返還定金,并可以請求賠償。

  自本條例施行之日起,新增建設用地的土地有償使用費30%上繳中央財政,20%上繳省財政,50%留給市、縣、自治縣財政,專項用于耕地開發。

  第四十二條  國有土地使用權受讓人、承租人、承包人從出讓、租賃、承包合同約定的動工開發之日起,滿兩年未完成項目投資總額25%的,由市、縣、自治縣人民政府報請原批準機關批準,無償收回土地使用權。

  第四十三條   非農業建設閑置土地由縣級以上人民政府按下列標準征收土地閑置費:

  (一)以出讓方式取得土地使用權,超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的,按土地使用權出讓金5%20%征收;

  (二)以租賃、承包方式取得土地使用權,超過租賃、承包合同約定的動工開發日期滿一年未滿兩年不動工開發的,按當年的租金、承包金20%50%征收;

  (三)已經辦理征地劃撥審批手續的非農業建設項目,占用耕地一年以上未動工開發建設的,按該地塊標定地價的5%20%征收。

  第四十四條  有下列情形之一者,由土地行政主管部門報原批準機關批準,收回劃撥土地使用權:

  (一)用地單位已經撤銷或者遷移的;

  (二)未經原批準機關同意,連續2年未使用土地的;

  (三)不按批準的用途使用土地的。

  第四十五條  國有土地使用權出讓、租賃期限屆滿,除住宅建設用地使用權自動續期外,其他國有土地使用權需要續期的,土地使用者應當在期滿前一年提出申請,經批準后重新簽訂出讓、租賃合同,按當時地價標準支付土地使用權出讓金、租金。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的,土地使用權由市、縣、自治縣人民政府無償收回。

  國有土地使用權受讓人、承租人對原受讓、租賃的土地使用權享有優先受讓、租賃權。

  第四十六條   國有土地不得承包用于非農業建設。承包期限屆滿,承包人對原承包的土地享有優先承包權,承包合同到期后未續期的,由發包方收回承包土地,地上附著物按照承包合同約定處理,沒有約定的,歸發包方所有。

  第四十七條  土地使用權受讓人、承租人、承包人應當按合同約定的用途使用土地;需要改變用途的,必須經市、縣、自治縣土地行政主管部門同意后,報原批準用地的人民政府批準,其中在城市規劃區內改變土地用途的,在報請批準前,應當先經城市規劃部門同意。

  第四十八條  經省人民政府批準,可以將不符合土地利用總體規劃或者零星分散的國有存量建設用地,與規劃為建設用地的農用地進行置換。

  按照土地利用總體規劃和村鎮規劃的要求,農村住宅向中心村和集鎮集中,或者鄉鎮企業向工業小區集中,確需占用基本農田以外的土地的,經市、縣、自治縣人民政府批準,可以與騰出來的舊址土地進行置換。

  土地置換的具體辦法由省人民政府制定。

  第四十九條  省、市、縣、自治縣人民政府根據調控土地市場的需要建立土地儲備制度,具體辦法由省人民政府制定。

  在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內,為了實施規劃需要占用集體土地的,省人民政府土地儲備機構可以與集體土地所有者簽訂補償協議,支付補償費,將土地納入省級土地儲備。

  省級儲備土地的供應審批事項,按照省人民政府的規定辦理。

  經省人民政府批準,市、縣、自治縣人民政府可以授權土地儲備機構利用儲備土地為政府投資項目向銀行等金融機構融資提供擔保,并向土地行政主管部門辦理擔保登記手續。

  第二節   國有土地使用權交易

  第五十條  以出讓方式取得的土地使用權可以依法轉讓、入股、承包、租賃、抵押、繼承。

  以租賃方式取得的承租土地使用權,在土地使用者按規定支付租金,并按合同約定完成開發建設后,經原批準機關批準,可轉租、轉讓或者依法抵押。

  國有土地承包后,在承包人支付土地承包金,并完成開發投資總額的25%以上的,可轉讓、轉包、入股或者依法抵押。

  國有土地使用權轉讓、租賃、承包、轉包、入股、抵押的,當事人應當簽訂合同,并按本條例第七條規定辦理登記。轉讓、轉租、轉包、入股、抵押合同不得違反出讓、租賃、承包合同的約定。

  地上建筑物、其他附著物與土地使用權應當同時出讓、轉讓、抵押。地上建筑物、其他附著物轉讓需辦理產權過戶登記手續的,必須持有該建筑物、附著物所涉及的土地使用權和其他產權證書。

  第五十一條  土地使用權依法繼承的,繼承人應當持有公證機關出具的土地使用權繼承公證書或者司法機關生效的法律文書,到市、縣、自治縣土地行政主管部門辦理土地使用權過戶登記。

  分割作為遺產的土地使用權,應當有利于生產和生活,不得損害該幅土地使用權的效用;不宜分割的土地使用權,可以采用折價、適當補償或者共有等方式處理。

  第五十二條  土地使用權依法抵押的,抵押人和抵押權人應當簽訂土地使用權抵押合同,并依照本條例第七條規定辦理登記。沒有辦理抵押登記的,土地使用權抵押合同無效。

  土地使用權人將已出租的土地使用權抵押時,原租賃合同繼續有效,并由抵押人將抵押情況書面通知承租人。

  第五十三條  有下列情形之一的,土地使用權不得轉讓、租賃:

  (一)未經原登記機關批準的;

  (二)未持有合法土地使用權證書及其他產權證書的;

  (三)未依照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發的;

  (四)縣級以上人民政府依法決定收回的;

  (五)土地使用權有爭議的;

  (六)未征得土地使用權共有人同意的;

  (七)司法機關和行政機關依法裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓、租賃的;

  (八)轉讓人未經抵押權人同意轉讓土地使用權的;

  (九)法律、法規規定禁止轉讓、租賃的其他情形的。

  第五十四條  國有土地使用權轉讓、抵押、入股或者企業改制、改組,涉及國有土地使用權變更流轉的,當事人應當委托土地評估機構對土地使用權價格進行評估。土地估價報告應當報縣級以上人民政府土地行政主管部門備案。

  以國有劃撥土地使用權作為出資條件與他人聯合舉辦企業、入股或者企業改制、改組,涉及國有劃撥土地使用權流轉的,應當擬定國有劃撥土地使用權處置方案,并報有批準權的土地行政主管部門和國有資產管理部門批準。

  第三節  劃撥土地使用權交易

  第五十五條  劃撥土地使用權報市、縣、自治縣人民政府批準后,可以轉讓、承包、租賃、抵押、作價出資、授權經營或者與他人聯合舉辦企業,并辦理土地登記手續。但依法應當收回的除外。

  劃撥土地使用權不得承包用于非農業建設。

  第五十六條  劃撥土地使用權轉讓、租賃、抵押或者與他人聯合舉辦企業的,應當同時具備下列條件:

  (一)已依法辦理土地使用權登記手續,取得土地使用權證書;

  (二)有地上建筑物的,應當取得合法產權證書;

  (三)須征得土地及地上建筑物等產權共有人的同意。

  第五十七條  劃撥土地使用權轉讓的,由受讓方與市、縣、自治縣土地行政主管部門補簽土地使用權出讓合同,補辦土地使用權出讓手續,并按該宗地經確認的評估價格40%補交土地使用權出讓金;劃撥土地使用權租賃、對外承包的,租賃方、發包方應當按經確認的租金、承包金的40%向縣級以上人民政府交納土地收益。

  以劃撥土地使用權與他人聯合舉辦企業的,以經評估確認的土地入股額依照前款規定的比例補交土地使用權出讓金。

  第五十八條  以劃撥土地使用權設定抵押權的,因債務清償或者其他原因終止抵押關系時,辦理注銷登記后可以保留劃撥土地使用權性質;抵押人債務到期未能償還或者在抵押合同期間宣告解散、破產,依法處分已抵押的劃撥土地使用權的,應當從所得價款中按經確認的評估價格40%補交土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償,并由取得土地使用權的單位或者個人與市、縣、自治縣土地行政主管部門簽訂出讓合同,依照法定程序報請批準。

  第五十九條  企業公司制改造、組建企業集團、股份制改組、租賃經營以及企業出售、兼并、合并、破產等涉及劃撥土地使用權變更、流轉的,應當在辦理土地使用權處置審批手續后,方能辦理變更登記手續。

  第七章  集體所有土地使用權市場管理

  第六十條  集體所有土地使用權出讓或者與他人聯合舉辦企業的最長年限為50年;對外承包的最長年限為30年,確因特殊情況需延長的,報省人民政府批準。

  集體所有土地使用權出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業等,應當有利于穩定家庭承包經營體制,并留足農村集體經濟組織成員生產、生活用地。

  第六十一條  集體所有土地使用權出讓或者與他人聯合舉辦企業用于農業開發的,由農村集體經濟組織向市、縣、自治縣土地行政主管部門提出書面申請,經市、縣、自治縣土地行政主管部門審查后,報市、縣、自治縣人民政府批準。

  集體所有土地對外承包經營的,應當報鄉鎮人民政府批準。

  在符合鄉鎮土地利用總體規劃、村莊集鎮規劃和國家及本省有關產業政策的前提下,依法取得的集體所有建設用地使用權,可以聯營、作價入股以及其他方式進行流轉,具體辦法由省人民政府制定。

  第六十二條  集體所有土地使用權出讓、對外承包的,必須同時具備下列條件:

  (一)土地權屬合法、界址清楚,并辦理了集體所有土地所有權登記手續;

  (二)土地用途符合土地利用總體規劃;

  (三)已編制項目開發用地規劃;

  (四)經村民會議2/3以上成員或者村民代表會議2/3以上的代表同意;

  (五)法律、法規規定的其它條件。

  原已承包的,必須先經原承包者同意,解除承包合同,并對承包人給予合理補償。

  第六十三條  集體所有土地使用權出讓、對外承包的,應當簽訂合同,按市、縣、自治縣人民政府制定的價格標準合理確定土地使用權出讓金或者承包金,并按本條例第七條規定辦理集體所有土地使用權或者土地他項權利登記手續。

  集體所有土地使用權出讓金或者承包金的支付期限和違約人的違約責任參照本條例第四十一條第一、二款的規定執行。

  第六十四條  未經土地所有權人同意或者投入開發資金未達到合同約定標準的,集體所有土地使用權不得轉讓、入股、租賃、轉包。

  受讓人、承包人以荒山、荒溝、荒丘、荒灘等集體所有土地使用權抵押的,必須經土地所有權人書面同意,并辦理抵押登記手續。

  集體所有土地使用權轉讓、入股、租賃、轉包的,必須簽訂合同,辦理變更登記手續。

  集體所有土地使用權因轉讓而增值的,轉讓人應當向農村集體經濟組織交納增值額的50%。出讓合同有約定的,從其約定。

  第六十五條  集體所有土地使用權出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業的,應當依照合同約定的用途使用土地。轉讓、租賃、轉包后不得改變土地用途。需要改變用途的,必須按照批準權限報請原批準機關批準。

  第六十六條  有下列情形之一的,農村集體經濟組織報經原批準機關批準,可以無償收回土地使用權:

  (一)集體所有土地使用權出讓、承包合同期限屆滿;

  (二)用地單位未按合同約定用途和期限使用土地,又拒不改正,造成土地閑置、棄耕拋荒滿兩年的。

  第八章  監督檢查

  第六十七條  市、縣、自治縣人民政府應當在辦理土地審批事項后5個工作日內向省土地行政主管部門備案。

  縣級以上土地行政主管部門應當依法對下列事項進行監督檢查,并依法公開監督檢查情況和處理結果:

  (一)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃執行情況;

  (二)耕地開墾、占補平衡和保護情況;

  (三)農用地轉用、土地征收情況;

  (四)國有土地使用權劃撥、出讓、租賃、承包及土地使用權流轉等情況;

  (五)農民集體所有土地用于非農業建設情況;

  (六)土地有償使用費和耕地開墾費、土地閑置費、土地復墾費等有關費用的收繳、使用情況;

  (七)土地權屬變更和登記發證情況;

  (八)依法應當監督檢查的其他事項。

  省土地行政主管部門負責全省土地管理信息系統的開發、建設與管理,建立土地利用動態監測網絡。

  第六十八條  土地管理監督檢查人員應當經過培訓,經考核合格后,方可從事土地管理監督檢查工作。

  土地監督檢查人員執行監督檢查公務時,應當向被監督檢查單位和個人出示土地監督檢查證件。

  第六十九條  土地行政主管部門在依法履行監督檢查職責、查處土地違法行為時,除采取《中華人民共和國土地管理法》第六十七條規定的措施外,還可以采取下列措施:

  (一)詢問違法案件當事人、嫌疑人和證人;

  (二)暫扣與違法案件相關的書證、物證及其它證據;

  (三)責令當事人停止正在進行的土地違法行為,下達責令停止土地違法行為通知書,當事人拒不停止的,可以對繼續違法搶建部分的建筑物和其他設施予以拆除,并可以暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等;

  (四)停止辦理涉嫌違法用地的審批和登記發證手續;

  (五)責令違法嫌疑人在調查期間不得變賣、轉移與案件有關的財物,必要時,可以申請人民法院凍結其銀行賬戶。

  第七十條  省土地行政主管部門發現市、縣、自治縣人民政府或土地行政主管部門非法批準用地的,應當責令市、縣、自治縣人民政府或土地行政主管部門限期改正,市、縣、自治縣人民政府或土地行政主管部門逾期不改正的,由上級機關依法追究相關責任人的責任。

  第七十一條  土地行政主管部門在履行監督檢查職責時,可以提請行政監察機關、銀行、審計、稅務等單位予以協作,有關部門應當予以配合。

  第九章   法律責任

  第七十二條  違反本條例規定, 有下列行為之一的,批準文件無效;已辦理土地登記手續的,由縣級以上人民政府注銷土地登記,依法收回非法批準使用的土地,并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準用地的;

  (二)不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地,或者未依法批準擅自改變土地利用總體規劃后批準用地的;

  (三)沒有土地利用計劃指標擅自批準用地,或者沒有新增建設用地指標擅自批準農用地和未利用地轉為建設用地的;

  (四)超越權限或者違反法定程序批準征地、農用地轉用、未利用地轉用和土地使用權出讓、租賃、承包的;

  (五)未按規定落實社會保障費用而批準征地,未按照本條例第二十九條規定的標準支付征地補償費或者未全額支付征地補償費而辦理供地手續的;

  (六)違反本條例第三十六條規定的項目建設用地標準進行用地審批的。

  (七)超越權限或者違反法定條件、程序非法進行土地登記的;

  (八)化整為零審批土地的。

  前款所列非法批準登記土地行為對當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

  第七十三條  國有土地使用權出讓、租賃、承包,有下列行為之一的,合同無效;已辦理土地登記手續的,由縣級以上人民政府注銷土地登記,依法收回非法使用的土地,并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)應當采取出讓方式而采用劃撥方式的;

  (二)應當采取招標拍賣掛牌方式而采取協議方式的;

  (三)在招標拍賣掛牌過程中,采取與投標人、競買人惡意串通,故意設置不合理的條件限制或者排斥潛在的投標人、競買人等方式,操縱中標人、競得人的確定或者出讓結果的;

  (四)低于國有土地供應最低價標準的。

  第七十四條  有下列行為之一的,按非法占地處理,由縣級以上土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀;對符合土地利用總體規劃的,沒收新建的建筑物和其他設施,可以并處非法占用土地每平方米15元以上30元以下的罰款:

  (一)未經批準擅自占用土地利用總體規劃劃定的城市、村莊和集鎮建設用地范圍外的土地進行非農業建設的;

  (二)超過批準用地數量或者用地界線占用土地的;

  (三)土地使用權被依法收回,有關當事人拒不交還土地的;

  (四)臨時使用土地期滿,逾期不歸還又不辦理續用手續的。

  第七十五條  有下列行為之一的,其有關協議、合同、文件、圖紙無效,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地轉為建設用地的,限期拆除新建建筑物和其他設施,恢復土地原狀,符合土地利用總體規劃的,沒收新建的建筑物和其他設施,可以并處違法所得20%以上50%以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一) 未經依法批準登記擅自出讓、轉讓、租賃、承包、抵押土地使用權的;

  (二)以聯營、合作、合資等名義倒賣土地批準文件和用地圖紙的;

  (三) 農村集體經濟組織將不屬于本集體經濟組織所有的土地出讓、對外承包或者與他人聯合舉辦企業的;

  (四) 法律、法規規定禁止的其它形式非法轉讓土地的。

  第七十六條  國有土地使用者未經批準,擅自改變土地用途的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正,沒收非法所得,并處以非法占用土地每平方米10元以上30元以下罰款;逾期拒不改正的,由原批準用地的機關收回土地使用權。

  第七十七條  有下列行為的,由縣級以上土地、林業和農業行政主管部門根據各自的職責,責令限期改正:

  (一)集體所有土地使用權出讓或對外承包,未經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的;

  (二)未經省人民政府批準,對外承包土地年限超過30年的;

  (三)集體所有土地使用權出讓、對外承包價格低于市、縣、自治縣人民政府制定的價格標準的;

  (四)集體所有土地使用權因轉讓而增值,未按本條例的規定向農村集體經濟組織交納增值額的。

  有前款第(一)項至第(三)項所列行為的,批準文件、合同無效;已辦理土地登記手續的,由市、縣、自治縣人民政府注銷土地登記,依法收回非法批準使用的土地。

  第七十八條  擅自將集體所有土地使用權出讓、轉讓、租賃或者承包用于非農業建設的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正,沒收非法所得,并處非法所得5%以上25%以下的罰款。

  第七十九條  違反本條例規定毀壞生態公益林地,或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理,可以并處土地復墾費2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十條  以克扣、挪用、截留等手段非法占用征地補償費或者土地出讓、承包收入等有關費用的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退賠,對主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;集體侵占、私分和個人非法占用,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十一條  土地評估機構和評估人員在土地評估工作中弄虛作假的,處以5000元以上30000元以下的罰款,沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十二條  土地行政主管部門工作人員玩忽職守,濫用職權,徇私舞弊,尚不構成犯罪的,由所在單位或者監察機關依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第八十三條  違反土地管理法律、法規,阻撓國家征收土地的,由市、縣、自治縣土地行政主管部門責令交出土地,拒不交出土地的,申請人民法院強制執行;違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的,由公安機關依法處理。

  第八十四條  違反本條例的行為,本條例未作處罰規定的,依照有關法律、法規處理。

  第八十五條  被處罰單位或者個人對處罰決定不服的,可以依法申請復議或者向人民法院起訴;逾期不申請復議,也不向人民法院起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

  第十章    

  第八十六條  海南省行政區域內非本經濟特區的土地管理參照本條例執行。

  第八十七條  耕地開墾費標準,鼓勵投資開墾耕地的具體優惠政策以及公路網的骨架及干線公路、鐵路、公用港口碼頭、民用機場、燃氣管道和大中型水工程等基礎設施建設征收集體所有土地的補償費標準,由省人民政府另行規定。

  第八十八條  本條例具體應用的問題由省人民政府解釋。

 

  第八十九條  本條例自公布之日起施行,《海南省土地管理辦法》和《海南經濟特區土地使用權有償出讓轉讓規定》同時廢止。

 
 
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